Portale nieruchomości, wynajem i krótkoterminowe wynajmy

• Regulation (EU) 2024/1028 — data collection and sharing on short-term rentals
• Regulation (EU) 2022/2065 — DSA
• Regulation (EU) 2016/679 — GDPR, Article 27
• Directive 2011/83/EU — consumer rights

Kto musi wyznaczyć

Platformy spoza Unii, które wystawiają nieruchomości lub krótkoterminowe wynajmy dla użytkowników w UE. Regulacja dotycząca krótkoterminowego wynajmu dodaje weryfikację numeru rejestracyjnego i udostępnianie danych władzom krajowym, a DSA dodaje możliwość śledzenia handlowców oraz obowiązki związane z powiadamianiem i działaniem.

Progi i wyłączenia

Małe platformy uzyskują ulgę w niektórych obowiązkach DSA, ale nie w zakresie przedstawiciela prawnego. Regulacja dotycząca krótkoterminowego wynajmu ma zastosowanie do platform internetowych w tym sektorze, niezależnie od wielkości, z lżejszymi obowiązkami w zakresie przesyłania danych dla mniejszych.

Co musi być na etykiecie

Nie fizyczny. Należy pokazać numer rejestracyjny gospodarza, gdzie państwo członkowskie lub gmina tego wymaga, status handlowca lub niehandlowca gospodarza, całkowitą cenę, w tym obowiązkowe opłaty, oraz tożsamość przedstawiciela w informacji o prywatności.

Pola na platformach

Miasta w całej Unii prowadzą systemy rejestracji, a platformy były karane za wystawianie nieruchomości niezarejestrowanych. Nowa regulacja harmonizuje mechanikę od maja 2026 roku, ale nie znosi lokalnych przepisów.

Dokumentacja do przechowywania

Artykuł 30 dokumenty dotyczące danych gospodarza i gościa, oznaczenie na podstawie artykułu 27, weryfikacja handlowca DSA i dokumenty dotyczące powiadamiania i działania, ustalenia dotyczące przesyłania danych o działalności do krajowych punktów jednolitych cyfrowych oraz dokumentacja dotycząca weryfikacji najemców, gdzie przeprowadzane są kontrole kredytowe lub tła.

Normy i badania

Nie dotyczy, chociaż algorytmy weryfikacji najemców były kwestionowane jako dyskryminacyjne i muszą być badane pod kątem tego ryzyka.

Wymogi językowe

Informacje o wystawianiu, warunki i procedury reklamacyjne w języku każdego rynku, który jest obsługiwany.

Od kiedy obowiązuje

DSA od lutego 2024 roku. Regulacja dotycząca krótkoterminowego wynajmu ma zastosowanie od 20 maja 2026 roku, z kontrolami numerów rejestracyjnych i miesięcznym przesyłaniem danych.

Jak długo przechowywać

Dane gospodarza i gościa zgodnie z obowiązkami przesyłania i okresem umowy. Dane dotyczące weryfikacji najemców muszą być minimalizowane i usuwane po podjęciu decyzji.

Co grozi za brak zgodności

Kary DSA do 6% obrotu, krajowe grzywny na podstawie przepisów dotyczących krótkoterminowego wynajmu za wystawianie nieruchomości niezarejestrowanych oraz grzywny RODO za przetwarzanie. Miasta uzyskały również nakazy usunięcia z listy bezpośrednio.

Kto egzekwuje

Koordynatorzy usług cyfrowych, władze krajowe i gminne odpowiedzialne za rejestrację krótkoterminowego wynajmu oraz organy ochrony danych.

Gdzie przebiega granica

Weryfikacja najemców jest najostrzejszym problemem danych: przetwarzanie danych o dochodach, zatrudnieniu i kredytach dotyczących potencjalnych najemców wymaga solidnej podstawy i, w kilku państwach członkowskich, jest ograniczone przez krajowe prawo mieszkaniowe. Prawo dotyczące dyskryminacji ma zastosowanie niezależnie od RODO.

Najczęstsze pytania

Czy musimy sprawdzać numery rejestracyjne gospodarzy?

Od maja 2026 roku regulacja wymaga, aby platformy umożliwiały i weryfikowały numery rejestracyjne, gdzie państwo członkowskie prowadzi system, oraz przesyłały dane o działalności co miesiąc.

Czy weryfikacja najemców jest zgodna z prawem?

To zależy od tego, co jest przetwarzane i od krajowego prawa mieszkaniowego. Ogólne kontrole kredytowe i tła bez konkretnego uzasadnienia uznano za nadmierne.