Portali immobiliari, affitti e locazioni a breve termine

• Regulation (EU) 2024/1028 — data collection and sharing on short-term rentals
• Regulation (EU) 2022/2065 — DSA
• Regulation (EU) 2016/679 — GDPR, Article 27
• Directive 2011/83/EU — consumer rights

Chi deve nominarlo

Piattaforme al di fuori dell'Unione che elencano proprietà o affitti a breve termine per utenti nell'UE. Il Regolamento sugli affitti a breve termine aggiunge la verifica del numero di registrazione e la condivisione dei dati con le autorità nazionali, e il DSA aggiunge la tracciabilità dei commercianti e i doveri di notifica e azione.

Soglie ed esenzioni

Le piccole piattaforme ottengono un'esenzione da alcuni doveri del DSA ma non dal rappresentante legale. Il Regolamento sugli affitti a breve termine si applica alle piattaforme online in quel settore indipendentemente dalle dimensioni, con doveri di trasmissione dei dati più leggeri per quelle più piccole.

Cosa deve comparire in etichetta

Non fisico. Ciò che deve essere mostrato è il numero di registrazione dell'host dove lo stato membro o il comune lo richiede, lo stato di commerciante o non commerciante dell'host, il prezzo totale comprensivo di spese obbligatorie e l'identità del rappresentante nell'informativa sulla privacy.

Campi sui marketplace

Le città di tutta l'Unione gestiscono schemi di registrazione e le piattaforme sono state multate per aver elencato proprietà non registrate. Il nuovo Regolamento armonizza le meccaniche a partire da maggio 2026 ma non rimuove le regole locali stesse.

Documentazione da tenere

Articolo 30 registri che coprono i dati dell'host e dell'ospite, la designazione ai sensi dell'Articolo 27, verifica dei commercianti DSA e registri di notifica e azione, gli accordi per la trasmissione dei dati di attività ai punti di accesso digitale unici nazionali e la documentazione di screening degli inquilini dove vengono effettuati controlli di credito o di background.

Norme e prove

Non applicabile, sebbene gli algoritmi di screening degli inquilini siano stati contestati come discriminatori e debbano essere esaminati per quel rischio.

Requisiti linguistici

Informazioni sugli elenchi, termini e procedure di reclamo nella lingua di ciascun mercato servito.

Da quando si applica

Il DSA dal febbraio 2024. Il Regolamento sugli affitti a breve termine si applica dal 20 maggio 2026, con controlli del numero di registrazione e trasmissione mensile dei dati.

Per quanto si conservano i documenti

Dati dell'host e dell'ospite secondo gli obblighi di trasmissione e il periodo contrattuale. I dati di screening degli inquilini devono essere minimizzati e cancellati una volta presa la decisione.

Cosa succede se non sei in regola

Sanzioni DSA fino al 6% del fatturato, multe nazionali ai sensi delle regole sugli affitti a breve termine per l'elenco di proprietà non registrate e multe GDPR per il trattamento. Le città hanno anche ottenuto ordini di rimozione direttamente.

Chi controlla

Coordinatori dei servizi digitali, autorità nazionali e municipali per la registrazione degli affitti a breve termine e autorità per la protezione dei dati.

Dove passa il confine

Lo screening degli inquilini è la questione di dati più critica: il trattamento dei dati su reddito, occupazione e credito riguardanti potenziali inquilini richiede una base solida e, in diversi stati membri, è limitato dalla legislazione nazionale in materia di edilizia abitativa. La legge sulla discriminazione si applica indipendentemente dal GDPR.

Le domande che ci fanno

Dobbiamo controllare i numeri di registrazione degli host?

A partire da maggio 2026 il Regolamento richiede alle piattaforme di abilitare e verificare i numeri di registrazione dove lo stato membro gestisce uno schema e di trasmettere mensilmente i dati di attività.

È lecito lo screening degli inquilini?

Dipende da ciò che viene trattato e dalla legislazione nazionale in materia di edilizia abitativa. Controlli di credito e di background generali senza una giustificazione specifica sono stati considerati eccessivi.