Portales de propiedades, alquileres y alquileres a corto plazo

• Regulation (EU) 2024/1028 — data collection and sharing on short-term rentals
• Regulation (EU) 2022/2065 — DSA
• Regulation (EU) 2016/679 — GDPR, Article 27
• Directive 2011/83/EU — consumer rights

Quién debe designarlo

Plataformas fuera de la Unión que listan propiedades o alquileres a corto plazo para usuarios en la UE. El Reglamento de alquiler a corto plazo añade la verificación del número de registro y el intercambio de datos con las autoridades nacionales, y la DSA añade la trazabilidad del comerciante y las obligaciones de aviso y acción.

Umbrales y exenciones

Las plataformas pequeñas obtienen alivio de algunas obligaciones de la DSA, pero no del representante legal. El Reglamento de alquiler a corto plazo se aplica a las plataformas en línea en ese sector independientemente de su tamaño, con obligaciones de transmisión de datos más ligeras para las más pequeñas.

Qué debe figurar en la etiqueta

No físico. Lo que debe mostrarse es el número de registro del anfitrión donde el estado miembro o el municipio lo requiera, el estado de comerciante o no comerciante del anfitrión, el precio total incluyendo tarifas obligatorias, y la identidad del representante en el aviso de privacidad.

Campos en los marketplaces

Las ciudades de toda la Unión operan esquemas de registro, y las plataformas han sido multadas por listar propiedades no registradas. El nuevo Reglamento armoniza los mecanismos a partir de mayo de 2026, pero no elimina las normas locales en sí.

Documentación que debes conservar

Registros del artículo 30 que cubren datos del anfitrión y del huésped, la designación del artículo 27, verificación de comerciantes de la DSA y registros de aviso y acción, los arreglos para transmitir datos de actividad a los puntos de entrada digital únicos nacionales, y documentación de selección de inquilinos donde se realizan verificaciones de crédito o antecedentes.

Normas y ensayos

No aplicable, aunque los algoritmos de selección de inquilinos han sido impugnados como discriminatorios y deben ser examinados por ese riesgo.

Requisitos lingüísticos

Información de listado, términos y procedimientos de quejas en el idioma de cada mercado atendido.

Desde cuándo se aplica

La DSA desde febrero de 2024. El Reglamento de alquiler a corto plazo se aplica desde el 20 de mayo de 2026, con verificaciones de números de registro y transmisión mensual de datos.

Cuánto se conservan los documentos

Datos del anfitrión y del huésped según las obligaciones de transmisión y el período contractual. Los datos de selección de inquilinos deben ser minimizados y eliminados una vez que se toma la decisión.

Qué ocurre si no cumples

Multas de la DSA de hasta el 6% de la facturación, multas nacionales bajo las normas de alquiler a corto plazo por listar propiedades no registradas, y multas del RGPD por el procesamiento. Las ciudades también han obtenido órdenes de eliminación directamente.

Quién lo controla

Coordinadores de Servicios Digitales, autoridades nacionales y municipales para el registro de alquiler a corto plazo, y autoridades de protección de datos.

Dónde está el límite

La selección de inquilinos es el problema de datos más agudo: procesar datos de ingresos, empleo y crédito sobre inquilinos potenciales requiere una base sólida y, en varios estados miembros, está restringido por la legislación nacional de vivienda. La ley de discriminación se aplica independientemente del RGPD.

Las preguntas que nos hacen

¿Tenemos que verificar los números de registro de los anfitriones?

A partir de mayo de 2026, el Reglamento requiere que las plataformas habiliten y verifiquen los números de registro donde el estado miembro opera un esquema, y que transmitan datos de actividad mensualmente.

¿Es legal la selección de inquilinos?

Depende de lo que se procese y de la legislación nacional de vivienda. Las verificaciones de crédito y antecedentes generales sin una justificación específica se han considerado excesivas.